Grondbeleid

Het grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief (Structuurvisie Breda 2030). Per locatie of gebiedsontwikkeling wegen we af welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat in de Nota Grondbeleid 2014:
"De grondpolitiek van de Gemeente Breda is maatwerk, oftewel per project maakt de Gemeente Breda een expliciete keuze welk grondbeleid instrumentarium zij wil hanteren, op welke wijze zij de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke samenwerkingsvorm daarbij het meest geschikt is. Het grondbeleid instrumentarium zet de gemeente in om de regie te kunnen voeren over gebiedsontwikkelingen om daarmee haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht welke samenwerkingsvorm gekozen wordt, wil de gemeente de risico’s die bij haar keuze naar voren komen beperken en beheersen via risicomanagement."
Het resultaat van de grondexploitaties over 2019 bedraagt € 4,0 miljoen positief. Hiermee komt het einde in zicht van de verdiencapaciteit van lopende grondexploitaties. Er resteert voor de komende jaren in totaal nog een verwacht positief resultaat van € 9,1 miljoen op eindwaarde. Bij ongewijzigd beleid wordt het aantal grondexploitaties de komende jaren fors lager. Hierdoor neemt het relatieve risico (dat normaal gesproken vanaf 20 grondexploitaties en meer binnen het geheel kan worden opgevangen) snel toe. Naar verwachting zullen in de komende jaren grondexploitaties worden opgestart ten behoeve van de realisatie van bedrijventerreinen (Steenakker, Rithmeesterpark II en Bavel) en woonlocaties (Bavel West en Woonakker). In het jaar 2019 is er nog geen gebruik gemaakt van het aankoopkrediet van € 5,0 miljoen. Voor 2020 verwachten we dit krediet wel te gebruiken.

De commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (afgekort BBV) geeft voorschriften ten aanzien van de inrichting van de begroting en verantwoording. In augustus 2019 bracht de commissie (BBV) de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) uit. De regels zijn gericht op de sturing en beheersing van gemeentelijke grondexploitaties en faciliterend grondbeleid en de verslaglegging hierover. De gevolgen van deze notitie voor de gemeente staan in de notitie Aanvullend beleidskader grondbeleid Breda.

Een eerste gevolg daarvan is dat tussentijdse winstneming nog steeds gebeurt volgens het principe Percentage of Completion (POC), maar dan gebaseerd op het exploitatieresultaat op eindwaarde. Bijvoorbeeld: in een grondexploitatie is 50% van de kosten gemaakt, is 30% van de opbrengsten verdiend en bedraagt de totale winst op eindwaarde € 1.000.000. De grondexploitatie is dan afgerond voor 0,5 x 0,3 = 0,15 ofwel 15 %. De winstneming is dan 15% van € 1.000.000 = € 150.000. Het gevolg van winstnemen op basis van eindwaarde is dat we in grondexploitaties opnieuw eerder en/of meer tussentijds aan winst moeten nemen dan we gewend waren te doen.
Een tweede gevolg van het aanvullend beleidskader betreft de voorziening grondexploitaties. Deze voorziening wordt voortaan ook berekend op basis van de exploitatieresultaten op eindwaarde. Omwille van de leesbaarheid zijn de resultaten van positieve en negatieve grondexploitaties die hierna volgen eveneens uitgedrukt in eindwaardes.

Het totale resultaat van het grondbedrijf bestaat uit het resultaat op grondexploitatie, vermeerderd met het resultaat op de voorraad panden en gronden, en verminderd met de algemene kosten van het grondbedrijf. Elders in de jaarrekening (bij de programma’s 2 en 3) zijn deze resultaten nader uitgesplitst. Het totale resultaat over 2019 zoals hierboven beschreven bedraagt € 7,5 miljoen

De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks voor de jaarrekening geactualiseerd na afloop van het boekjaar. Halverwege het jaar worden de grondexploitaties herzien als daar aanleiding voor is. Verwachte substantiële wijzigingen worden dan in de prognoses verwerkt, als input voor de begroting en de bestuursrapportage.
Voor bepaling van de rente in grondexploitaties gelden de BBV-regels. Dat betekent dat we rekening houden met het werkelijke rentepercentage en met de verhouding tussen schulden en het eigen vermogen. De werkelijke rente die volgens BBV-voorschrift aan grondexploitaties moet worden toegerekend over 2019 bedraagt 1,48%. In de grondexploitaties wordt dit voor de komende jaren afgerond op 1,5%. Voor deze herzieningsronde gelden onderstaande parameters:

Bij het vaststellen van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging maken we gebruik van de jaarlijkse publicatie Outlook Grondexploitaties van bureau Metafoor. Het rapport zet de meest recente jaarcijfers en prognoses van toonaangevende instanties op een rij. Zo ontstaat een goed beeld van de kostenontwikkeling en van de grondwaardeontwikkeling in de komende jaren. Dat beeld doet ook recht aan lokale omstandigheden. Er zijn voor de onderscheiden kostensoorten en opbrengstcategorieën steeds 3 verschillende bandbreedtes. Eén voor de top-gebieden randstad en Utrecht, één voor de matige gebieden met name aan de randen van Nederland, en één voor de midden categorie waartoe het grootste deel van Nederland en ook Breda behoort.
De cijfers van Metafoor voor deze midden categorie zijn vervolgens geijkt, door ze aan te passen aan de verhouding tussen de verschillende kostensoorten en opbrengstcategorieën in onze Bredase grondexploitaties. De parameter kostenstijging wordt op basis van deze informatie voor de jaren 2020 tot en met 2022 op jaarlijks 2,5% gesteld, en vanaf 2023 op 2,0%. De parameter opbrengstenstijging wordt vanaf 2020 op 2,0% gesteld.

Grondexploitaties met een verwacht positief planresultaat dragen bij aan de toekomstige verdiencapaciteit van het grondbedrijf. Hieronder een overzicht.

Het totaal van de resterende positieve planresultaten op eindwaarde, de geprognotiseerde verdiencapaciteit, op   31-12-2019 bedraagt € 12,8 miljoen (voor winstneming). Ten opzichte van een jaar geleden is dat € 0,7 miljoen meer. Een bescheiden toename als saldo, bestaande uit vele wijzigingen, zowel positieve als negatieve:

1. Eikberg verslechtert als grondexploitatie met € 0,5 miljoen omdat een deel van het oorspronkelijke plan geen deel meer uitmaakt van die grondexploitatie. Dit nadeel wordt gecompenseerd door verkoop (buiten de grondexploitatie) van de gemeentelijke grondpositie in dat plandeel.
2. Verzamelcomplex Woningbouw verbetert met € 0,4 miljoen door hogere grondopbrengsten.
3. Rithmeesterpark verbetert met € 0,4 miljoen. Een saldo van hogere grondopbrengsten en gestegen kosten voor bouw- en woonrijp maken.
4. Verzamelcomplex Bedrijventerrein verslechtert met € 0,2 miljoen door bodemvervuiling.
5. Een verbetering van in totaal € 0,5 miljoen als gevolg van hogere grondopbrengsten in de exploitaties Westerhagelaan, Waterdonken, Heilaar-Noord en Werkdonken.

De resterende geprognotiseerde verdiencapaciteit in grondexploitaties van € 12,8 miljoen komt deels al eind 2019 vrij. Er komt namelijk afgerond € 3,6 miljoen beschikbaar door tussentijdse winstnemingen en door het beëindigen (liquideren) van afgeronde grondexploitaties.
De tussentijdse winstnemingen (samen € 2,9 miljoen) vinden plaats in negen grondexploitaties. Bij Nieuw Wolfslaar is sprake van een negatieve winstneming. Door het licht gedaalde resultaat op grondexploitaties (grexresultaat) blijken winstnemingen uit eerdere jaren daar te hoog. Volgens BBV-regels corrigeerden we dat. De grondexploitaties Roosberg, Haenen-Zuid en Burgemeester Middelaerlaan zijn afgerond en worden geliquideerd, waarbij een bedrag van € 0,8 miljoen vrijvalt.

Door deze tussentijdse winstnemingen en liquidaties komt eind 2019 € 3,6 miljoen (28%) van de verdiencapaciteit vrij. Voor de jaren 2020 en verder resteert nog € 9,1 miljoen (72%) op eindwaarde. Dit is een prognose: toekomstige ontwikkelingen blijven de omvang van de verdiencapaciteit beïnvloeden.

In onderstaand overzicht staan de resultaten van de grondexploitaties met een verwacht negatief planresultaat. Deze negatieve resultaten zijn afgedekt met een voorziening, dit lichten we verderop toe.

Ten opzichte van de jaarrekening 2018 verbeterden de negatieve grondexploitaties in 2019 met in totaal € 1,9 miljoen. De grootste verbeteringen zitten in 4 grondexploitaties:

1. Bouverijen verbeterde met € 0,8 miljoen. Een saldo van hogere grondopbrengsten en gestegen kosten voor bouw- en woonrijp maken.
2. Stationskwartier verbeterde met € 0,5 miljoen, door gedaalde rentelasten en meevallers aan de kostenkant.
3. Adriaan Klaassen Landgoed verbeterde met € 0,3 miljoen. Een saldo van hogere grondopbrengsten en gestegen kosten voor bouw- en woonrijp maken.
4. Saval verbeterde met € 0,2 miljoen door vrijval van restant budgetten.

Grondexploitaties worden berekend op eindwaarde (= het resultaat op het tijdstip dat de grondexploitatie wordt afgesloten). Voor verliesgevende grondexploitaties moet volgens het BBV direct een verliesvoorziening worden getroffen. Het is een keuze van de gemeente om deze voorziening te waarderen tegen eindwaarde of tegen contante waarde. Het BBV heeft een sterke voorkeur voor waardering op eindwaarde. Dat is logisch, omdat de presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid en de toelichting op de balans ook dienen te gebeuren op eindwaarde.

Breda heeft tot nu toe de voorziening grondexploitaties altijd gewaardeerd op de (lagere) contante waarde van negatieve grondexploitaties. Door jaarlijks rente toe te voegen aan de voorziening werd ervoor gezorgd dat de voorziening het benodigde eindwaardepeil bereikte op het moment dat een negatieve grondexploitatie werd afgesloten. Bij een voorziening op eindwaarde is dat jaarlijks oprenten niet meer nodig, omdat de voorziening meteen op het (hogere) eindwaardeniveau wordt gewaardeerd.
Bij deze jaarrekening stappen we volgens het “Aanvullend beleidskader grondbeleid Breda” over naar een verliesvoorziening op eindwaarde. Dat betekent dat we de voorziening (eenmalig) met extra rentelasten verhogen. Het betreft hier geen extra kosten, maar een verschuiving daarvan. De komende jaren is - na de overstap op eindwaarde - het oprenten van de voorziening immers niet meer nodig. Onderstaande tabel geeft de samenstelling van de voorziening weer.

De Voorziening Grondexploitaties, zoals bepaald bij de jaarrekening 2018, bedroeg aan het begin van 2020 na oprenting € 30,7 miljoen op contante waarde. Omdat de negatieve grondexploitaties zich positief ontwikkelden kunnen we de voorziening met € 0,4 miljoen verlagen, ondanks de eenmalige extra rentelasten.
Eind 2019 beëindigden de grondexploitaties Saval en Tijdelijke woningen. Het werk is klaar en de grondexploitaties liquideren we. Het tekort van € 5,0 miljoen betalen we uit de beschikbare voorziening. Dit heeft daarom geen gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2019. Na dit beroep, bedraagt de voorziening per 1-1-2020 € 25,3 miljoen.

In het overzicht staan de resultaten van alle grondexploitaties op eindwaarde en is te zien in welk jaar ze naar verwachting worden afgerond. De cijfers houden geen rekening met toekomstige tussentijdse winstnemingen vanaf 2020. Wel verwerkten we de gerealiseerde winstnemingen ultimo 2019 verwerkt in de eindwaardes van de betreffende 9 grondexploitaties. Het is belangrijk dat we voor verwachte negatieve planresultaten een voorziening troffen. Deze hebben geen gevolgen voor het resultaat.

In de voorraad gronden en panden zitten alle bezittingen van het Grondbedrijf die niet in de grondexploitaties zijn ondergebracht. De totale boekwaarde nam in 2019 toe met € 6,8 miljoen en is op 31 december 2019 € 46,8 miljoen.  

In de strategische bezittingen zitten de objecten die horen bij locaties in de Structuurvisie Breda 2030 en locaties met een strategische ligging. Deze zijn niet hoger gewaardeerd dan de huidige marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is treffen we een voorziening (duurzame waardevermindering). De waardering wordt jaarlijks beoordeeld en aangepast aan de marktwaarde. Wanneer de marktwaarde lager is dan de boekwaarde, wordt een voorziening duurzame waardevermindering gevormd om de boekwaarde te verlagen. Als er in het verleden een voorziening duurzame waardevermindering is gevormd, valt de voorziening (gedeeltelijk) vrij wanneer de marktwaarde is toegenomen.

De af te stoten objecten zijn de bezittingen die al ontwikkeld zijn of nog in ontwikkeling zijn bij derden. Dit zijn ook objecten waarvan de ontwikkelingen zijn stopgezet en die verkocht worden in de huidige staat.

Het grootste deel van de boekwaarde van de strategische voorraad zijn objecten in het Havenkwartier en Gasthuisvelden. De andere objecten zijn agrarische percelen en verspreid liggende percelen en panden in de stad. Ze zijn getoetst aan de huidige bestemming en de daarbij behorende marktwaarde. We schrijven jaarlijks af op de gebouwen die in gebruik zijn waardoor de boekwaarde afneemt.

Op de beginstand per 1-1-2019 pasten we een aantal correcties toe. Deze administratieve correcties gaan over verschuivingen tussen de categorieën en de toevoeging van gronden van Via Breda voor € 0,5 miljoen.

In 2019 vond door afschrijvingen een afwaardering van € 0,4 miljoen plaats.  
In 2019 nam de voorraad toe door de overdracht het voormalige gerechtsgebouw aan de Sluissingel.
De erfpacht percelen namen toe door de percelen die in gebruik zijn voor tijdelijke woningen. Volgens de richtlijnen van de BBV baseren we de waardering van deze percelen op de eerste uitgifteprijs. Dit leidde tot een herwaardering van € 0,8 miljoen positief.
De marktwaardetoets van 2019 leidde tot een herwaardering van € 0,6 miljoen positief. Dit bedrag voegden we toe aan het resultaat in 2019.
In 2019 droegen we een perceel dat in gebruik is als parkeerterrein, over aan het Parkeerbedrijf (boekwaarde € 0,3 miljoen).
In 2019 realiseerden we voor € 1,1 miljoen aan grondverkopen buiten de grondexploitaties om. De boekwaarde van deze gronden bedroeg € 0,2 miljoen. De opbrengst verantwoordden we in het resultaat van 2019.

De huidige methodiek van risicomanagement is gebaseerd op de Nota Risicobereidheid en weerstandsvermogen uit 2018. De risico’s van de grondexploitaties zijn onderdeel van de totale risico’s en worden gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit, zie de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing. Voor de jaarrekening 2019 is het saldo van de gewogen (kans x impact) risico’s € 15,1 miljoen. Bij de jaarrekening 2018 was het totale gewogen risicobedrag € 15,9 miljoen.